Na pewno większość z nas słyszała o możliwości „zasiedzenia działki”. Czym dokładnie jest zasiedzenie i jakie skutki wywiera? Jakie warunki należy spełnić, aby doszło do zasiedzenia? Na te i inne pytania znajdziecie odpowiedź w dzisiejszym artykule.
Czym jest zasiedzenie?
Najogólniej mówiąc, zasiedzenie jest to sposób na nabycie konkretnego prawa poprzez upływ czasu. Polskie prawo umiejscawia zasiedzenie pośród kilku innych instytucji prawnych, które to wspólnie określa mianem instytucji „dawności”. Obecnie w skład „dawności” wchodzi prekluzja, przedawnienie, zasiedzenie i przemilczenie. Dziś zajmiemy się zasiedzeniem.
Poprzez zasiedzenie dotychczasowy właściciel określonego prawa traci je na rzecz osoby która faktycznie włada tym prawem. Można powiedzieć, że dotychczasowy właściciel poprzez swoje zaniedbanie i brak zainteresowania losem swojego prawa (rzeczy), traci je na rzecz osoby, która to prawo wykonuje.
Co można nabyć przez zasiedzenie?
Tak naprawdę większość z nas kojarzy zasiedzenie wyłącznie z nieruchomościami w sensie wydzielonego areału, które ktoś uprawiał od lat i teraz już należy do niego. O ile taki pogląd jest faktycznie słuszny to wskazać należy, że nie tylko w stosunku do takich rzeczy można zastosować zasiedzenie, gdyż jest to instytucja o działaniu zdecydowanie szerszym. I tak zasiedzieć możemy:
– służebność gruntową
– służebność przesyłu
– nieruchomości
– ruchomości
– użytkowanie wieczyste
Natomiast nie można zasiedzieć każdej ruchomości czy nieruchomości. Przykładem może być droga publiczna, która nie może stać się przedmiotem zasiedzenia. Są to tzw. przedmioty wyłączone z obrotu.
Na potrzeby dzisiejszego artykułu skupimy się na najbardziej powszechnym zasiedzeniu nieruchomości oraz zasiedzeniu rzeczy ruchomej.
Przesłanki zasiedzenia
Żeby mogło dojść do zasiedzenia nieruchomości, należy spełnić określone prawem przesłanki. Istotnym jest, ze wszystkie przesłanki należy spełnić kumulatywnie, czyli „na raz”. Przesłankami do zasiedzenia nieruchomości są:
- Posiadanie samoistne nieruchomości (ruchomości)
- Nieprzerwane posiadanie (ciągłość posiadania)
- Upływ czasu
Posiadanie samoistne nieruchomości (ruchomości)
Art. 336 kodeksu cywilnego wskazuje kogo uznaje się za posiadacza samoistnego. Tak więc posiadaczem samoistnym jest osoba która faktycznie włada rzeczą jak właściciel.
Często pojawia się pytanie właścicieli nieruchomości z obawy przed ich utratą, czy jeżeli komuś wydzierżawiają bądź wynajmują nieruchomość to czy może dojść do zasiedzenia. Odpowiedź jest przecząca, gdyż osoba taka nie jest w żadnym wypadku posiadaczem samoistnym. Osoba która dzierżawi czy wynajmuje nieruchomość jest posiadaczem zależnym, a taki posiadacz nie włada rzeczą jak właściciel. Pomimo znajdowania się rzeczy w jego władaniu, prawo które przysługuje takiej osobie nie odpowiada prawu własności, i z tej przyczyny nie dojdzie do zasiedzenia.
Istotne jest natomiast to, że ustawodawca wprowadził domniemanie posiadania samoistnego (art. 339 KC). Domniemanie to można obalić, przykładowo poprzez wykazanie, że władztwo nad rzeczą takiej osoby wynika z umowy najmu bądź dzierżawy nieruchomości.
Nieprzerwane posiadanie – ciągłość posiadania
Kolejną przesłanką jest ciągłość posiadania w sposób nieprzerwany. Zgodnie z art. 340 KC domniemywa się ciągłość posiadania. Ponadto niemożność posiadania wywołana przeszkodą przemijającą nie przerywa posiadania. Dobrą wiadomością jest również dla takiego posiadacza to, że w myśl art. 345 KC posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane. Oznacza to, że przykładowo w sytuacji w której osoba trzecia uniemożliwiłaby korzystanie z takiej nieruchomości posiadaczowi samoistnemu przez pewien okres, a następnie przeszkoda ta by ustąpiła (nastąpi przywrócenie posiadania), okres ten nie stanowi przerwy w ciągłości posiadania.
Upływ czasu
Okres potrzebny do zasiedzenia nieruchomości reguluje art. 172 § 1 i § 2 KC. Okres po jakim następuje zasiedzenie uzależniony jest o wystąpienia dobrej wiary bądź złej wiary. W przypadku istnienia dobrej wiary konieczny jest upływ 20 lat, natomiast w przypadku złej wiary upłynąć musi lat 30. Korzystnie dla osoby „ubiegającej się” o zasiedzenie kwestię dobrej wiary uregulował ustawodawca. Zgodnie z art. 7 KC domniemywa się istnienie dobrej wiary. Oczywiście takie domniemanie można łatwo obalić wykazując, że osoba władająca nieruchomością wiedziała o tym, że nieruchomość nie należy do niej. Nie mniej jednak w przypadku gdy nikt nie będzie kwestionował istnienia dobrej wiary, domniemywa się że taka właśnie istniała.
Kiedy jesteśmy w dobrej wierze, a kiedy w złej? Dobra wiara to błędne i usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, ze ma się prawo własności w stosunku do danej nieruchomości (ruchomości). Sytuacja taka ma miejsce dość często, a związane jest to z nieznajomością prawa posiadaczy samoistnych w przedmiocie nabycia własności nieruchomości. Wielokrotnie spotykałem się z sytuacją w której osoba taka była przekonana, że przysługuje jej prawo własności do nieruchomości, ponieważ ojciec czy dziadek kiedyś spisał umowę na kartce papieru, zapłacił jakąś określoną sumę i w jego mniemaniu stał się właścicielem takiej nieruchomości. Niestety do przeniesienia własności nieruchomości należy zastosować formę aktu notarialnego, o czym niestety ludzie często nie wiedzą. Takie okoliczności mogą zostać uznane przez sąd za błędne i usprawiedliwione przekonanie o tym, że takiemu posiadaczowi przysługuje prawo własności i do zasiedzenia będzie zastosowany okres 20 lat. Mogą lecz nie muszą.
Posiadaczem w złej wierze jest natomiast osoba która wie, że nie przysługuje mu prawo własności w stosunku do nieruchomości którą włada. Przykładowo właściciel sąsiedniej nieruchomości zaczął uprawiać pole które nie jest jego, a właściciel tego pola przez cały okres potrzebny do zasiedzenia nie interweniował w sprawie. Taka osoba musi jednak wykazać dłuższy okres posiadania nieruchomości, tj. 30 lat, gdyż doskonale wiedziała że to nie jej pole.
Zasiedzenie rzeczy ruchomej
Kwestię zasiedzenia rzeczy ruchomych reguluje art. 174 § 1 KC. Osoba która chce zasiedzieć prawo własności rzeczy ruchomej musi posiadać rzecz jako właściciel samoistny przez okres 3 lat. Ważne jest to, że przez cały okres 3 lat posiadacz taki musi być w dobrej wierze. Nie można zatem zasiedzieć ruchomości będąc w złej wierze. Wiąże się to przede wszystkim z tym, że gdyby umożliwić zasiedzenie rzeczy ruchomej w złej wierze, dochodziłoby do zasiedzenia rzeczy skradzionych. Oczywistym jest, że złodziej znajduje się w złej wierze w momencie dokonania kradzieży, jak również przez cały okres posiadania rzeczy. Gdyby prawo umożliwiało zasiedzenie rzeczy ruchomej w złej wierze, rzeczy skradzione stawałyby się po pewnym czasie własnością złodzieja z mocy prawa, a to natomiast kolidowałoby z przepisami szeroko pojętego prawa i postępowania karnego, udaremniając bądź poważnie ograniczając możliwość ścigania tego rodzaju przestępstw.
Upływ terminu zasiedzenia
Z dniem upłynięcia terminu zasiedzenia – odpowiednio 20 lat bądź 30, od dnia w którym nieruchomość została objęta przez posiadacza samoistnego, zasiedzenie następuje z mocy prawa. Teoretycznie jesteśmy wtedy właścicielami takiej nieruchomości, ale należy takie posiadanie stwierdzić prawomocnym postanowieniem sądu. Sam fakt upływu terminu potrzebnego do zasiedzenia w żaden sposób nie uzewnętrznia tego posiadania, natomiast postanowienie sądu ma charakter deklaratoryjny – potwierdza istnienie prawa, a w tym przypadku prawa własności do nieruchomości która jest przedmiotem zasiedzenia.
Po upływie potrzebnego czasu dotychczasowy właściciel traci prawo do rzeczy, natomiast posiadacz samoistny nabywa prawo do przedmiotowej nieruchomości (ruchomości). Trzeba mieć jednak na uwadze, że prawa obciążające taką nieruchomość (np.: hipoteka czy służebność gruntowa) nie wygasa wraz z przejściem prawa własności na posiadacza samoistnego. Oznacza to, ze gdy przykładowo taka nieruchomość była obciążona służebnością drogi koniecznej na rzecz określonej innej działki, taka służebność w dalszym ciągu istnieje.
Postępowanie nieprocesowe o stwierdzenie zasiedzenia
W jaki sposób stwierdzić zasiedzenie? Należy to zrobić w drodze postępowania nieprocesowego przed sądem rejonowym który jest właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Żeby wszcząć takie postępowanie należy złożyć odpowiedni wniosek, opłacić go i czekać na wyznaczenie przez sąd terminu. W toku postępowania sąd będzie badał zasadność wniosku, spełnienie przesłanek przez wnioskodawcę, by w przypadku uznania wniosku za zasadny wydać końcowe postanowienie stwierdzające nabycie prawa do nieruchomości poprzez zasiedzenie. Takie postanowienie stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej (o ile nieruchomość posiada księgę wieczystą) – wykreślenie dotychczasowego właściciela i wpisanie nowego.
Jeżeli ten artykuł był dla Ciebie pomocny czy zwyczajnie interesujący, zostaw komentarz albo polub mój profil na Facebooku. Będzie to dla mnie znak, że moja praca jest dla Ciebie istotna oraz, że warto ją kontynuować w tej formie. Dzięki!
Artykuł nie stanowi pomocy prawnej w rozumieniu przepisów prawa. Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej z zakresu prawa pracy, zachęcam do skorzystania z usług kancelarii. Więcej informacji w zakładce „kontakt”.
Kancelaria prawna Patryk Gardias 